更新料について

７月１５日、賃貸住宅の契約更新時に支払う「更新料」の効力について、最高裁判所の判断が示されました。身近な問題として以前から注目されていた裁判でしたので、皆さんにとっても関心の高い裁判だったのではないでしょうか。

判決の結論は、更新料が「高額すぎなければ有効」。
更新料の性質について、「一般には家賃の補充や前払い、賃貸契約を円満に継続するための対価などの複合的な性質がある」と判断しました。
また、「家主と借り手との間には、更新料に対する情報量の格差がある」との原告側の主張に対しては、「契約書に具体的に記され、家主と借り手が明確に合意している場合に、両者の間で情報や交渉力に大きな格差はない」と指摘しました。
しかし、「高額すぎなければ」という結論に対する具体的な基準は示されませんでした。

たしかに最近は、インターネット回線や地上デジタル放送への対応、エアコンの完備が求められ、さらに不景気の影響もあり賃料を安く抑えなければなかなか借り手がつかないなど、貸主の負担が大きいという現実もあります。
今回の判決が更新料を有効と認めたことで、貸主の経済的負担が多少は軽減されることと思います。
一方で消費者の保護に鑑みれば、更新料を名目として家賃以外の一時金を上乗せし、不当に高額な金額を借主に負担させることがあってはなりません。貸主には、今後更新料についてはもちろんのこと、各地域特有の規約についても契約の際にしっかりと説明をする必要が生じます。
「更新料が気に入らないならば契約時にノーと言うべき」という貸主側の主張を通すためには、むしろ貸主は説明責任を重く課されたものと今回の判決を受け止めなければなりません。
更新料を明記した契約書にサインを交わしただけでは説明責任を果たしたとは言えず、明確な合意の基礎を欠く、というのが私見です。

今朝のお供、
サザンオールスターズの『世に万葉の花が咲くなり』。
なでしこジャパンのW杯世界一、おめでとうございます！
撫子は『万葉集』の時代から和歌に詠まれてきた花。日本古来の可憐な花が、今を盛りと美しく咲きました。

（佐々木　大輔）